Spis treści
Kupujesz mieszkanie. W prospekcie jest napisane wyraźnie: 50 metrów kwadratowych. Płacisz za każdy metr ciężkie pieniądze – po 10, 15, a w Warszawie nawet 20 tysięcy złotych. Odbierasz klucze, wchodzi ekipa od wykończenia, mierzy podłogę i nagle okazuje się, że… brakuje kilku metrów. Gdzie zniknęły? Nigdzie. One są pod ścianami. A konkretnie pod ściankami działowymi, za które deweloper policzył cię tak samo, jak za salon czy sypialnię. Prezes UOKiK mówi: „Sprawdzam” i rusza z kontrolami u największych graczy na rynku.
Trik na ściankę działową
Przez lata panowało w Polsce ciche przyzwolenie na pewną kreatywność w metrażach. Deweloperzy, szukając sposobów na maksymalizację zysku, zaczęli doliczać powierzchnię pod ściankami działowymi do całkowitej powierzchni użytkowej mieszkania. Argumentacja branży brzmi niewinnie: „Przecież to ścianka działowa. Klient może ją sobie w każdej chwili wyburzyć, więc potencjalnie jest to powierzchnia użytkowa”. Logiczne? Tylko pozornie. Bo w momencie zakupu (i płacenia) ta ściana tam stoi. Nie da się na niej postawić kanapy ani położyć dywanu. Płacisz więc tysiące złotych za cegły i beton, a nie za przestrzeń do życia. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) postanowił wreszcie ukrócić ten proceder.
O co toczy się gra? O twoje kilkadziesiąt tysięcy
Zanim wejdziemy w prawne niuanse, policzmy pieniądze. To przemawia do wyobraźni najlepiej. Załóżmy, że kupujesz mieszkanie o powierzchni 60 m². W typowym lokalu tej wielkości ścianki działowe zajmują około 2,5 do 3,5 m². Jeśli cena za metr kwadratowy wynosi 12 000 zł (co w dużych miastach jest już standardem, a często kwotą wręcz niską), to rachunek wygląda tak:
3 m² (pod ścianami) x 12 000 zł = 36 000 zł.
Płacisz 36 tysięcy złotych za powierzchnię, z której fizycznie nie korzystasz. To równowartość wykończenia kuchni, używanego samochodu albo miejsca postojowego w garażu. Co gorsza – jeśli bierzesz kredyt na 30 lat, to od tych „wirtualnych metrów” płacisz też odsetki. Finalnie te ścianki mogą cię kosztować nawet 60-70 tysięcy złotych.
UOKiK wkracza do akcji i sprawdza metraż mieszkań deweloperskich
Prezes UOKiK, Tomasz Chróstny, postawił sprawę jasno: taka praktyka może naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Urząd przyjrzał się umowom i prospektom informacyjnym deweloperów i zauważył, że wielu z nich traktuje powierzchnię pod ściankami jako „powierzchnię użytkową”. Dlaczego to problematyczne? Bo kłóci się z definicją „użytkowania”. Trudno użytkować kawałek podłogi, na którym stoi murowana ściana.
UOKiK zwrócił uwagę na to, że deweloperzy często żonglują normami pomiaru powierzchni, wybierając z nich to, co im pasuje, a pomijając to, co jest korzystne dla klienta. Urząd wszczął już postępowania wyjaśniające wobec czołowych firm deweloperskich w Polsce. Jeśli zarzuty się potwierdzą, deweloperom grożą kary do 10% rocznego obrotu. To miliardy złotych, więc strach w branży jest realny.
Magia normy, czyli jak zrobić metry z powietrza
Cały trik opiera się na interpretacji przepisów, a konkretnie normy PN-ISO 9836. Norma ta (w wersji z 1997 roku, która przez lata była standardem) była niejednoznaczna. Ale nowsze wytyczne i zdrowy rozsądek wskazują, że do powierzchni użytkowej wlicza się to, co jest… użytkowe. Deweloperzy bronią się argumentem o „demontowalności”. Twierdzą, że skoro ścianka nie jest konstrukcyjna (nośna) i można ją usunąć, to należy ją traktować tak, jakby jej nie było.
UOKiK kontruje: w momencie wydania kluczy lokal ma określony układ. Konsument kupuje mieszkanie z pokojami, a nie halę do własnej aranżacji (chyba że tak stanowi umowa, ale to rzadkość). Co więcej, wyburzenie ścianek wcale nie jest takie proste. Często biegną w nich instalacje elektryczne czy wodne. Usuwając ścianę, musisz przerabiać instalacje, robić wylewki (bo pod ścianą często nie ma wykończonej podłogi) i tynkować sufit. To koszty i remont, a nie proste przesunięcie mebla.
Dlaczego to ważne dla kredytobiorcy?
Spójrzmy na to wszystko z perspektywy twojej zdolności kredytowej i portfela.
Wyższy kredyt – biorąc kredyt hipoteczny, zadłużasz się na konkretną kwotę. Jeśli deweloper doliczył ci 3 metry pod ścianami, twój kredyt jest wyższy o kilkadziesiąt tysięcy. To przekłada się na wyższą ratę co miesiąc.
Czynsz – to pułapka, o której mało kto myśli. Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej płacisz od metrażu wpisanego w akcie notarialnym. Jeśli wliczone są tam ścianki działowe, to przez całe życie będziesz płacić co miesiąc kilka złotych więcej na fundusz remontowy i eksploatację za powierzchnię, na której stoją cegły.
Wartość nieruchomości – z jednej strony wyższy metraż na papierze wydaje się podnosić wartość mieszkania. Z drugiej – rzeczoznawcy bankowi coraz częściej patrzą na realny metraż użytkowy. Może się okazać, że bank wyceni mieszkanie niżej, niż chce deweloper, właśnie przez te „nadmuchane” metry.
Jak sprawdzić metraż mieszkania
Mimo że UOKiK działa, sprawy potrwają miesiące, a może lata. Jeśli kupujesz mieszkanie teraz, musisz zadbać o siebie sam.
Czytaj prospekt informacyjny.
To najważniejszy dokument. Musi być w nim napisane, według jakiej normy mierzona jest powierzchnia. Szukaj zapisów o sposobie liczenia powierzchni pod ściankami działowymi.
Zapytaj wprost.
W biurze sprzedaży zapytaj: „Czy powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczona do metrażu, za który płacę?”. Jeśli handlowiec zacznie kluczyć – masz odpowiedź, że metraż mieszkania jest zawyżony.
Negocjuj.
Jeśli wiesz, że mieszkanie ma 3 metry „pod ścianami”, użyj tego jako argumentu. „Proszę państwa, to mieszkanie realnie ma 47 metrów, a nie 50. Zejdźmy z ceny o wartość tych ścianek”. Deweloper może się nie zgodzić, ale w obecnych czasach każda karta przetargowa jest cenna. Jako nabywca masz prawo domagać się realnej wyceny.
Sprawdź umowę deweloperską.
Jeśli w umowie jest zapis, że „powierzchnia może ulec zmianie po inwentaryzacji powykonawczej”, upewnij się, jakie są zasady tego pomiaru. Nie gódź się na zapisy, które z góry zakładają doliczanie powierzchni pod ścianami.
Pamiętaj jednak, że nie każda ścianka działowa jest zła. Ścianki są potrzebne, żeby wydzielić pokoje. Problemem nie jest ich istnienie, ale to, że deweloper każe ci płacić za grunt pod nimi tak samo, jak za parkiet w salonie. Uczciwe podejście to takie, gdzie płacisz za powierzchnię, gdzie faktycznie możesz stanąć.
Czy zawyżony metraż mieszkania jest nielegalny?
Na ten moment jest to „szara strefa”. Deweloperzy wykorzystują luki w przepisach i niejednoznaczność norm. Dopiero decyzje Prezesa UOKiK i ewentualne wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostatecznie przesądzą, czy jest to praktyka naruszająca prawo (klauzulę abuzywną). Jednak samo wszczęcie postępowań sugeruje, że interpretacja urzędu jest po stronie klientów. Więc jeśli kupiłeś mieszkanie 2 lata temu i UOKiK uzna te praktyki za naruszające zbiorowe interesy konsumentów, otworzy to drogę do pozwów cywilnych. Będzie można powołać się na decyzję Urzędu i żądać zwrotu nadpłaconej kwoty. Na razie jednak trzeba czekać na finał działań UOKiK.
Działania UOKiK to trzęsienie ziemi dla branży deweloperskiej. Przez lata firmy budowlane zarabiały miliony na sprzedaży „powietrza” zamkniętego w cegłach. Teraz ten eldorado może się skończyć. Dla ciebie, jako osoby szukającej kredytu i mieszkania, to sygnał ostrzegawczy. Metr metrowi nierówny. Patrz na rzuty, pytaj o normy pomiaru i nie bój się walczyć o swoje. Pamiętaj: kredyt bierzesz na lata i będziesz go spłacać ciężko zarobionymi pieniędzmi. Nie warto płacić odsetek za ścianę, która tylko stoi i generuje koszty.
