Jeśli kiedykolwiek próbowałeś dowiedzieć się ceny mieszkania przez telefon, prawdopodobnie usłyszałeś: „Zapraszamy do biura sprzedaży”. Od września tego roku praktyka ta jest już nielegalna. Ale to dopiero początek większych zmian na polskim rynku nieruchomości. Przygotowywany przez rząd Portal DOM ma fundamentalnie zmienić sposób, w jaki funkcjonuje rynek mieszkaniowy w Polsce. Choć niektóre zmiany już działają, najważniejsza jest dopiero w przygotowaniu.
Nierówność stron – główny problem polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych
Przez dziesięciolecia polski rynek mieszkaniowy charakteryzował się głęboką asymetrią. Prawdziwe dane o cenach transakcyjnych były dostępne głównie dla banków, dużych firm deweloperskich i rzeczoznawców majątkowych.
Osoby poszukujące kredytu hipotecznego na zakup swojego pierwszego mieszkania znajdowały się w najtrudniejszej sytuacji. Bez dostępu do wiarygodnych danych cenowych trudno było ocenić, czy proponowana przez dewelopera cena odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.
Istniejący Rejestr Cen Nieruchomości teoretycznie zawierał potrzebne informacje o transakcjach, ale często zawierał dane z opóźnieniem czasowym.
Pierwsze zmiany już w życie
Od 11 września 2025 roku obowiązują nowe przepisy o jawności cen transakcyjnych mieszkań. Każdy deweloper musi na swojej stronie internetowej publikować kompletne informacje cenowe, w tym pełną historię zmian cen od początku sprzedaży każdego lokalu.
Deweloperzy zobowiązani są również do podania cen wszystkich pomieszczeń przynależnych oraz wszelkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem.
Kluczowy mechanizm ochrony kupujących: w przypadku rozbieżności między ceną na stronie internetowej a ceną w umowie, nabywca może żądać zastosowania ceny dla niego korzystniejszej. Przepisy egzekwuje UOKiK, stosując kary do 4% rocznego obrotu dewelopera.
Portal DOM – wiarygodny system nowej generacji
Obecne regulacje dotyczą cen ofertowych – czyli kwot, za które deweloperzy chcą sprzedawać mieszkania na rynku pierwotnym. Planowany Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) ma pójść znacznie dalej, udostępniając dane o rzeczywistych cenach transakcyjnych.
Portal DOM będzie zarządzany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – instytucję odpowiedzialną za Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. UFG posiada już gotową infrastrukturę informatyczną oraz doświadczenie w obsłudze wrażliwych danych finansowych z branży mieszkaniowej.
System będzie agregował informacje z trzech kluczowych źródeł dotyczących transakcji:
- Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
- Krajowej Administracji Skarbowej
- Bezpośrednich raportów od deweloperów na temat mieszkań i domów.
Harmonogram uruchomienia Portal DOM
Projekt ustawy powołującej Portal DOM znajduje się obecnie w Sejmie. Jednak nawet po uchwaleniu przepisów system będzie potrzebował około 20 miesięcy na pełne wdrożenie techniczne.
Realistyczny termin uruchomienia Portalu DOM to najwcześniej 2027 rok. Opóźnienie wynika z konieczności stworzenia zaawansowanej platformy informatycznej, która będzie musiała bezpiecznie integrować dane z różnych instytucji państwowych.
Korzyści dla osób planujących kredyt hipoteczny
Portal DOM ma przynieść szereg korzyści dla osób rozważających finansowanie zakupu nieruchomości:
Wzmocnienie pozycji negocjacyjnej: Dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych w okolicy znacznie ułatwi ocenę, czy proponowana przez dewelopera kwota jest adekwatna do wartości rynkowej.
Precyzyjniejsze planowanie kredytu: Znajomość realnych cen umożliwi dokładniejsze oszacowanie potrzebnej wysokości kredytu hipotecznego oraz lepsze przygotowanie do rozmowy z bankiem albo doradcą kredytowym.
Ograniczenie ryzyka inwestycyjnego: Transparentność cenowa pomoże uniknąć przepłacenia za nieruchomość, co ma szczególne znaczenie przy tak długoterminowym zobowiązaniu finansowym jak kredyt mieszkaniowy.
Jak zmiany wpływają na ceny i dostępność kredytów
Już dziś obserwujemy, jak nowe przepisy o jawności cen transakcyjnych mieszkań zmieniają przebieg rozmów między klientami a deweloperami. Portal DOM dodatkowo wzmocni pozycję kredytobiorców w negocjacjach. Instytucje finansowe będą miały dostęp do tych samych danych co klienci, co może przyczynić się do bardziej obiektywnych wycen nieruchomości służących jako zabezpieczenie kredytu.
Kompletne zmiany jeszcze przed nami, ale nie trzeba czekać na uruchomienie Portalu DOM. Już teraz można skutecznie wykorzystać dostępne rozwiązania:
- Systematyczne porównywanie cen za metr kwadratowy między ofertami w tej samej lokalizacji
- Analiza historii cenowych konkretnych mieszkań dostępnej na stronach deweloperów
- Weryfikacja kompletności informacji o dodatkowych kosztach
Te działania znacznie wzmacniają pozycję w negocjacjach i pomagają lepiej przygotować się do rozmowy o kredyt hipoteczny.
Czy Portal DOM wpłynie na ceny mieszkań i domów
Portal DOM reprezentuje najambitniejszą próbę zwiększenia transparentności polskiego rynku nieruchomości w historii. Dla osób planujących zakup mieszkania na kredyt oznacza to dostęp do profesjonalnych narzędzi analitycznych, które wcześniej były zarezerwowane dla dużych instytucji finansowych. Większa transparentność rynku nieruchomości, którą przyniesie Portal DOM, będzie dodatkowym atutem w negocjacjach z bankami i pomoże w podejmowaniu bardziej świadomych decyzji finansowych.
Portal DOM może być przełomem dla polskiego rynku mieszkaniowego. Pozostaje oczekiwać na jego uruchomienie i sprawdzić, czy spełni pokładane w nim oczekiwania.
Artykuł opracowany na podstawie aktualnych przepisów prawnych i dostępnych informacji publicznych – stan na wrzesień 2025 roku.
źródła:
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/portal-dom–okno-na-rynek-nieruchomosci-mieszkaniowych
https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12389503/katalog/13080853#13080853
https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/agent.xsp?symbol=RPL&Id=RM-0610-156-25
