mBank sprzedał listy zastawne za 106 mln zł. Wyjaśniamy, o co w tym chodzi.

Na początku lipca finansowe media obiegła wiadomość, która na pierwszy rzut oka brzmi jak nudna notka giełdowa: mBank Hipoteczny sprzedał detaliczne listy zastawne za 106 mln zł. Dla większości czytelników to zdanie to ściana niezrozumiałych słów. Trudno się temu dziwić – listy zastawne to jeden z tych instrumentów finansowych, o których słyszy się rzadko. Tymczasem stoją za nimi całkowicie realne pieniądze i realne kredyty mieszkaniowe (być może nawet Twój, jeśli akurat go spłacasz). Wyjaśniamy, o co dokładnie chodziło w tej emisji i czym w ogóle są listy zastawne.

mBank liczył na miliard, a zebrał nieco ponad sto milionów

Zacznijmy od faktów. Między 8 czerwca a 3 lipca 2026 roku mBank Hipoteczny – spółka z grupy mBanku wyspecjalizowana w udzielaniu kredytów hipotecznych i emisji listów zastawnych – przeprowadził pierwszą w historii grupy emisję skierowaną bezpośrednio do klientów indywidualnych.

Oto jak wyglądały parametry tej oferty (seria D1):

• Wartość nominalna – 1000 zł za pojedynczy list.
• Pula – Bank zaoferował bazowo 500 tys. sztuk (czyli 500 mln zł), zostawiając sobie furtkę do zwiększenia emisji nawet do 1 mln sztuk (miliarda złotych).
• Wynik – Ostatecznie zapisy złożono na sumę znacznie skromniejszą. Bankowi udało się przydzielić 105 976 listów o wartości niespełna 106 mln zł. To zaledwie około 1/5 bazowego wariantu oferty.
• Warunki – Oprocentowanie ustalono na poziomie 4% w pierwszym kwartale, a w kolejnych jako zmienne (stopa referencyjna NBP powiększona o 0,25 p.p.). Odsetki miały być wypłacane co kwartał, a termin wykupu listów zaplanowano na 2029 rok.

Dlaczego zabrakło chętnych?

Skoro warunki nie wyglądały na odstraszające, skąd wzięło się tak stosunkowo niewielkie zainteresowanie? Złożyło się na to prawdopodobnie kilka czynników:

• Brak przetartego szlaku. Był to pierwszy raz, gdy grupa mBanku w ogóle zaproponowała ten produkt drobnym inwestorom. Bank nie miał w tym segmencie wypracowanej rozpoznawalności ani bazy klientów przyzwyczajonych do kupowania u niego listów zastawnych.
• Wysoki próg wejścia. Aby wziąć udział w zapisach, trzeba było posiadać konto w biurze maklerskim mBanku i skorzystać wyłącznie z internetowego serwisu transakcyjnego. To z góry odcinało sporą część potencjalnie zainteresowanych.
• Niszowość instrumentu. Listy zastawne wciąż rzadko goszczą w świadomości przeciętnego Polaka. Skoro nawet duży, rozpoznawalny bank nie zdołał w pełni obsadzić oferty, bardzo możliwe, że część osób po prostu nie wiedziała, w co dokładnie ma zainwestować.

Wyraźnie kontrastuje to z doświadczeniem konkurencyjnego PKO Banku Hipotecznego, który z sukcesem przeprowadził wcześniej dwie emisje skierowane do klienta detalicznego. Obie rozeszły się w ciągu kilku dni, przynosząc łącznie 2,2 mld zł. PKO BH miało jednak przewagę doświadczenia, większej rozpoznawalności i szerokiej dystrybucji przez aplikację znacznie bardziej masowego PKO BP.

Czym właściwie są te listy zastawne?

W dużym skrócie list zastawny to rodzaj papieru dłużnego, przypominający nieco obligację. Pożyczasz pieniądze emitentowi, a on w zamian wypłaca Ci odsetki i zwraca kapitał w ustalonym terminie. Różnica polega na tym, że w Polsce hipoteczne listy zastawne mogą emitować wyłącznie banki hipoteczne oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. To ustawowy monopol, ściśle uregulowany prawem z 1997 roku. Mechanizm ich działania jest dość elegancki:

• Bank udziela kredytów zabezpieczonych hipoteką wpisaną do księgi wieczystej.
• Wierzytelności z tych kredytów bank wpisuje do specjalnego rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.
• Na tej podstawie emituje listy zastawne, które trafiają do inwestorów (funduszy, a coraz częściej też do zwykłych Kowalskich).
• Pieniądze zebrane z emisji bank ponownie przeznacza na finansowanie kolejnych kredytów.

Dla inwestora oznacza to tyle, że pożycza pieniądze bankowi, ale zabezpieczeniem tej pożyczki jest cały portfel kredytów mieszkaniowych oraz dodatkowo majątek własny banku. Prawo bezwzględnie wymaga, by wartość zabezpieczeń w rejestrze przewyższała wartość wyemitowanych listów. Nad wszystkim czuwają niezależni powiernicy powoływani przez KNF. To sprawia, że listy zastawne od lat uchodzą za jedne z najbezpieczniejszych papierów dłużnych na rynku (przykładowo te od PKO BH mają rating AA1 od agencji Moody’s).

Zanim pomyślisz o zakupie – o czym warto pamiętać?

Bezpieczne nie znaczy jednak pozbawione ryzyka. Zanim zdecydujesz się na inwestycję, warto zapoznać się z kilkoma kluczowymi zastrzeżeniami:

• Brak gwarancji BFG – To częste nieporozumienie. Listy zastawne, w przeciwieństwie do zwykłej lokaty bankowej, nie są objęte gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Ich bezpieczeństwo opiera się wyłącznie na mechanizmach opisanych wyżej.
• Podatki – Zyski z odsetek podlegają standardowemu, 19-procentowemu podatkowi od zysków kapitałowych (podatek Belki).
• Brak IKE/IKZE – Obecnie listów zastawnych nie da się trzymać na kontach IKE ani IKZE, więc nie można skorzystać z ulg podatkowych przewidzianych dla długoterminowego oszczędzania na emeryturę.
• Ryzyko płynności – Listy są notowane na rynku giełdowym Catalyst. Teoretycznie można je sprzedać przed terminem wykupu. W praktyce jednak, przy niskich obrotach, sprzedaż większego pakietu po satysfakcjonującej cenie może wymagać sporo cierpliwości.

Zanim ktokolwiek zdecyduje się zainwestować własne środki, powinien sięgnąć po warunki konkretnej emisji oraz prospekt emitenta. To tam znajduje się komplet informacji o czynnikach ryzyka.

Jeśli w najbliższym czasie zobaczysz kolejną ofertę listów zastawnych – czy to od mBanku, PKO BP, czy innej instytucji – będziesz już dokładnie wiedział, co się za nią kryje. A to, czy warto rozważyć taką inwestycję, zależy już tylko od Twoich osobistych celów finansowych i tolerancji na ryzyko.

Autor: Dariusz Adrianowski

Ekspert i doradca kredytowy

Ważna informacja: Artykuły na tym blogu mają charakter edukacyjny, a oferty banków i przepisy prawa zmieniają się dynamicznie. Treści te nie zastąpią profesjonalnej porady dostosowanej do Twojej konkretnej sytuacji finansowej. Nie podejmuj decyzji pochopnie. Skontaktuj się, aby przeanalizować Twój przypadek, sprawdzić aktualne oferty i bezpiecznie przeprowadzić Cię przez proces kredytowy.