Pandemia koranawirusa w sposób znaczący wpłynęła na sektor bankowy. Wprowadzone przez Rząd obostrzenia w funkcjonowaniu przestrzeni publicznej i gospodarki spowodowały zmiany w polityce kredytowej banków. Największe zmiany dotyczą kredytów firmowych oraz kredytów hipotecznych.
Należy zwrócić też uwagę na nowe regulacje wynikające z postanowień rządu lub Rady Polityki Pieniężnej (RPP). Przede wszystkim, mowa tutaj o możliwości zawieszenia rat kapitałowo – odsetkowych lub rat kapitałowych nawet na okres 6 miesięcy oraz o podwójnym obniżeniu przez RPP stóp procentowych, co w konsekwencji spowodowało zmniejszenie maksymalnego oprocentowania kredytu konsumenckiego do 8%. Specustawa o tarczy antykryzysowej wprowadza też na rok obniżkę maksymalnych kosztów kredytu. Zgodnie z jej postanowieniami, łączne maksymalne koszty kredytowania w całym okresie trwania zobowiązania nie mogą przekroczyć 45%. Te regulacje uderzają w sektor pożyczkowy, co już dzisiaj przekłada się na zaprzestanie działalności przez część z nich, zwolnienia pracowników, a dla konsumentów oznacza brak możliwości uzyskania finansowania. Szacuje się, że takiej szansy może zostać pozbawione około 2 mln konsumentów.
Wydaje się, że najwięcej zmian w sektorze bankowych dotyczy jednak kredytów hipotecznych. Zgodnie z raportem Biura Informacji Kredytowej, w kwietniu 2020 roku, w bankach złożono o ponad 30% mniej zapytań o kredyt hipoteczny niż rok wcześniej. Ta drastyczna zmiana jest wynikiem pandemii COVID-19 i jej skutków takich jak: ograniczenia poruszania się, brak możliwość prezentacji nieruchomości, strach konsumentów o przyszłość i zmiany na rynku pracy, zmiana polityki kredytowej banków i mniejszy apetyt na ryzyko.
Zatem jakie zmiany wprowadziły banki i na co należy zwrócić uwagę w procesie przygotowywania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego??
Podzielimy zmiany na kilka bloków:
- wkład własny,
- koszt kredytu,
- akceptowane źródła dochodu,
- zdolność kredytowa,
- nieruchomość.
Jaki wkład własny?
Banki zwiększyły wymagane wartości wkładu własnego. Dzisiaj liczba banków, które akceptują wkład własny na poziomie 10% została znacznie ograniczona. Co też nie daje finalnie gwarancji, że te banki w ostatecznej decyzji nie nałożą na klienta wymogu wniesienia większego wkładu własnego.
Banki, które nadal akceptują wkład własny na poziomie 10% to mBank, Millenium Bank, Alior Bank oraz Santander Bank.
Takie banki jak PKO i Pekao S.A. zwiększyły swoje wymagania, co do wkładu własnego. Do okresu przed wybuchem epidemii, akceptowany był w tych bankach wkład własny na poziomie 10%. Obecnie PKO BP wymaga 20% wkładu własnego a Pekao S.A. swoje wymagania w tym zakresie zróżnicowało jeszcze bardziej. Bank ten uzależnił wkład własny od wielkości nieruchomości oraz od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce i tak, ustalił LTV na poziomie:
- 70% dla wniosków, gdzie zabezpieczeniem kredytu będzie dom o dowolnej powierzchni albo lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2,
- 80% dla pozostałych nieruchomości i klientów o odchodach netto przekraczających 150% poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce (zgodnie z GUS),
- 85% w przypadku pozostałych nieruchomości dla klientów o dochodach netto przekraczających 150% poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce.
Na uwagę zasługuje również ING Bank Śląski, który dla wszystkich swoich klientów nałożył wymóg wkładu własnego na poziomie 30% – jest to największy wymóg wkładu własnego ograniczający możliwości kredytowe dla wszystkich klientów. Warto zauważyć, że w przypadku zakupu nieruchomości o wartości 500 tys. zł, wkład własny musi opiewać na kwotę 150 tys. zł. Poziom 30% wkładu własnego jest również stosowany w banku CITI Handlowym, ale jest to stosowane tylko w przypadku klientów uzyskujących dochody z prowadzonej działalności gospodarczej.
Zwiększone koszty kredytu
W wyniku zmiany stóp procentowych, zmianie uległ WIBOR, czyli podstawowy składnik oprocentowania nominalnego kredytów. W kredytach hipotecznych najczęściej stosowany jest przez banki WIBOR 3M, który na dzień 12 maja wynosił 0,68%. Co w porównaniu z wartościami wskaźnika z lutego to różnica ponad 1 p.p. – wówczas wynosił on 1,71%.
To spowodowało zmianę marż (ich wzrost), drugiego składnika oprocentowania nominalnego. W najdroższych ofertach mogą one sięgać nawet ponad 3 p.p. Mimo to możemy mówić o mniejszym oprocentowaniu kredytów hipotecznych niż w lutym br. Jest to oprocentowanie, które oscyluje od około 2,5% do nawet 4%. Najtańsze oferty kredytu hipotecznego dzisiaj znajdziemy w banku CITI Handlowym, BNP Paribas czy w Alior Banku (tylko dla nieruchomości nabywanych w dużych miastach). Niestety, należy brać pod uwagę, że stopy referencyjne po zakończeniu pandemii mogą wzrosnąć, wówczas wzrośnie oprocentowanie kredytów hipotecznych i zwiększy się ich koszt. W niektórych przypadkach zmiany mogą być znaczące. Przewiduje się, że wzrost stóp może nastąpić w perspektywie dwóch lat. Dlatego, decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego trzeba pamiętać o dwóch kwestiach:
- zastanowieniu się nad wyborem oferty z oprocentowaniem stałym (stosowane w ciągu 5 lat od uruchomienia kredytu) – obecnie kredyt z oprocentowaniem stałym możemy uzyskać w PKO BP, Santander Polska, ING BŚ,
- należy pamiętać, że istnieje możliwość refinansowania zobowiązania tzn. przeniesieniu go do innego banku, co daje szansę zmiany kosztów kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach może to być oszczędność nawet w granicach 100 tys.
Akceptowane źródła dochodu
Zmiany w polityce kredytowej banków najczęściej dotyczą jednak akceptowanych źródeł dochodów. Najbardziej dotknięci tymi zmianami są osoby uzyskujące dochód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawdopodobnie, nie ma obecnie banku, który nie wprowadził ograniczeń dla tego typu klienta i zwiększył ryzyko związane z nawiązaniem współpracy z klientami uzyskującymi takie dochody. Weryfikacja sytuacji ekonomicznej tego typu klientów jest bardziej szczegółowa niż wcześniej. Ograniczenia dotyczą przede wszystkim branż, w których działalność prowadzi klient. Branże wysokiego ryzyka dla banków to: gastronomia, turystyka, kosmetyka, transport, fryzjerstwo czy rozrywka i sport.
Mniejszym ryzykiem charakteryzują się klienci prowadzący swoje działalności dłużej niż 2 lata oraz mający wyższy wkład własny. Mimo to, ta grupa klientów ma dzisiaj największe problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Wydaje się, że najbardziej liberalnie do dochodu z tytułu prowadzonej działalności podchodzi BNP Paribas i Pekao S.A.
Wykluczeni z możliwości kredytowania hipotecznego zostali również klienci, którzy uzyskują dochód z tytułu umów cywilnoprawnych, czyli umów zlecenie czy umów o dzieło. Tutaj banki w większości przypadków nie akceptują tego typu dochodu. A przynajmniej, nie akceptują go jako głównego źródła dochodu. Banki, które wycofały się z akceptowania tego typu dochodu to m.in. ING, Pekao S.A., Santander Polska, czy Millenium Bank.
Dochód z umów zlecenie nadal akceptowany jest w mBanku, BNP Paribas czy PKO BP, szczególnie kiedy wpływa na rachunek w danym banku lub zabezpieczeniem kredytu jest też inne źródło dochodu. Ale to w tych bankach, klient uzyskujący taki dochód ma największe szanse uzyskania kredytu hipotecznego.
Ograniczenia dotyczą również osób, które uzyskują dochody z tytułu umowy o pracę, szczególnie jeżeli jest to umowa na czas określony. Wówczas, część banków ogranicza okres kredytowania tylko do okresu trwania umowy, co często uniemożliwia skorzystanie z kredytu ze względu na brak zdolności kredytowej. Banki, które ograniczyły akceptację umów na czas określony to przede wszystkim: ING BŚ, Santander Polska czy PKO BP. Banki wprowadziły również ograniczenia w zakresie akceptacji czynników zmiennych w ramach uzyskiwanego dochodu z tytułu umowy o pracę. Mowa tutaj o premiach, nadgodzinach czy prowizjach. Te zmienne czynniki wynagrodzenia są albo nieakceptowane lub ich poziom doliczania do miesięcznego dochodu netto jest ograniczona do 70% lub nawet 50%.
Zdolność kredytowa – jak się zmieniła w czasach pandemii?
Banki wprowadziły również ograniczenia w zakresie wyliczania zdolności kredytowej. Nie wystarczyły same ograniczenia co do akceptacji pewnych źródeł dochodu czy jego składników. Bank w przypadku kredytów hipotecznych zmniejszyły również poziom akceptowanego wskaźnika DTI (wskaźnik długo do dochodu), co wpłynęło na mniejsze zdolności kredytowe. Dzisiaj zarabiając tyle samo, co jeszcze 3 miesiące temu, możemy otrzymać zdecydowanie mniejszą kwotę kredytu. Często nie pomaga nawet wydłużenie okresu kredytowania. Zauważalne jest np. że przy okresie 25 czy 30 lat zdolność kredytowa jest na tym samym poziomie, a nawet przy okresie dłuższym może spadać. Od zawsze wiadomo, że dla banków zobowiązania długoterminowe generują wyższe ryzyko, ale w obecnej rzeczywistości jest to widoczne jeszcze bardziej. Największe spadki w zdolnościach kredytowych daje się zaobserwować w mBanku i PKO BP. W mBanku prawdopodobnie, zdolności kredytowe zostały zmniejszone nawet o 25% w stosunku do tych samych kalkulacji z lutego 2020 roku.
Nieruchomość
Mówi się o tym, że kryzys dotknie również rynku nieruchomości. Dzisiaj zmiany na tym rynku nie są jeszcze widoczne lub dostrzegamy je tylko w nielicznych przypadkach. Natomiast banki na tym polu również próbują ograniczać swoje ryzyko. Da się to zaobserwować w następujących przypadkach:
- niższe wartości wycenianych nieruchomości – rzeczoznawcy pracujący na rzecz banków ograniczają wartość nieruchomości w stosunku do ceny z umowy przedwstępnej,
- ograniczenia w kredytowaniu nieruchomości wartych ponad 500 tys. zł, zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach – ze względu na trudności z późniejszym ich zbyciem,
- w kontekście rynku pierwotnego spotyka się ograniczenia w stosunku do deweloperów rozpoczynających swoje inwestycje w 2020 roku – banki uważają jej za bardziej ryzykowne, nawet jak zlokalizowane są w dużych miastach, a deweloper jest dużym graczem.
Dlatego warto zastanowić się nad dostarczeniem własnego operatu szacunkowego (wykonanego we własnym zakresie) oraz wyborem konkretnej nieruchomości.
Z powyższego wydobywa się mało optymistyczny obraz rynku kredytów hipotecznych. Natomiast nie jest tak źle jakby się wydawało. Kredyty hipoteczne nadal są udzielane, nieruchomości sprzedawane a deweloperzy realizują kolejne inwestycje. Trudność dzisiaj polega na dobrym wyborze banku, w którym należy złożyć wniosek. Coraz częściej może się okazywać też, że bank, który jest naszym dotychczasowym bankiem nie zapewni nam finasowania zakupu nieruchomości. Dlatego tak ważna jest analiza sytuacji kredytobiorcy oraz kupowanej nieruchomości. Na podstawie zestawu potrzebnych danych, uda się odpowiednio dobrać bank, w którym możliwe będzie uzyskanie kredytu hipotecznego. I do tego, bardziej niż wcześniej, potrzebni są dobrzy Eksperci kredytowi oraz współpraca z nimi. Dodatkowo, warto się uzbroić w cierpliwość, gdyż proces kredytowy trwa trochę dłużej niż kiedyś.