Kredytowanie zadłużonej nieruchomości, jak to zrobić?
Kiedyś zakup nieruchomości, która – potocznie mówiąc – jest zadłużona, był bardzo sporadycznie praktykowany. Potencjalni kupujący bali się takiej inwestycji, ale nie tylko oni! Również banki bardzo sceptycznie podchodziły do zabezpieczenia się na takiej nieruchomości. Jednak z biegiem czasu, tak jak i wszystko inne się rozwija, tak i banki znajdują coraz to bardziej innowacyjne rozwiązania w kwestii „nieruchomości z zadłużeniem” – a co za tym idzie – w dzisiejszych czasach jest to zjawisko coraz częściej spotykane. Jak się okazuje na dzień dzisiejszy zakup nieruchomości „z ogonem” wcale nie niesie już za sobą większego ryzyka, a i sam proces hipoteczny nie jest aż nadto skomplikowany.
Rozpatrując sytuację zadłużonej nieruchomości musimy wziąć pod uwagę dwa warianty – hipotekę przymusową i hipotekę umowną. Aby dobrze zrozumieć zagadnienie należy wyjaśnić sobie te dwa pojęcia.
Czym zatem jest hipoteka przymusowa? Już samo to określenie wskazuje nam na rodzaj hipoteki, która ustanawiana jest bez naszej zgody. Można by rzec, iż jest ona przeciwieństwem drugiego rodzaju hipoteki, czyli hipoteki umownej. Podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy. Ów tytuł wykonawczy, to nic innego jak tytuł egzekucyjny, który zawiera klauzulę wykonalności i potwierdza istnienie konkretnego długu. Takim tytułem egzekucyjnym może być m.in. prawomocne orzeczenie sądu, orzeczenie sądu podlegające natychmiastowemu wykonaniu, decyzja administracyjna, umowa przed mediatorem, czy postanowienie prokuratora.
Celem ustanowienia hipoteki przymusowej (ale również umownej) jest zabezpieczenie spłaty danej wierzytelności. Jest to swego rodzaju motywacja ze strony wierzyciela (może nim być obok osoby fizycznej również Zakład Ubezpieczeń Społecznych, czy np. Urząd Skarbowy), aby dłużnik spłacił swój dług jak najszybciej. Niestety wpis w księdze wieczystej hipoteki przymusowej znacznie utrudnia proces sprzedaży mieszkania. Aby do takiej transakcji mogło dojść trzeba najpierw owego wpisu się pozbyć, a więc spłacić zadłużenie (kwotę hipoteki, odsetki oraz inne koszty) i mieć pisemną zgodę od wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej z KW. Idealnie by było, gdyby aktualny właściciel nieruchomości przed jej sprzedażą złożył wniosek do sądu o takie wykreślenie – wówczas do czasu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność taki wpis zniknie.
Możliwa jest też sytuacja, gdzie podczas sporządzania aktu notarialnego sprzedający okaże się przed notariuszem dokumentami, które dla sądu będą podstawą wyczyszczenia wpisu hipotecznego. Niewykluczoną sytuacją jest też taka, gdzie znajdzie się zainteresowany zakupem nieruchomości z ustanowioną hipoteką przymusową. Wówczas to potencjalny nowy właściciel nieruchomości będzie spłacał zadłużenie, ale dzięki temu kupi mieszkanie po bardziej atrakcyjnej cenie. Sprawa jest prostsza, o ile mieszkanie kupowane jest za środki własne. Jednak w dzisiejszych czasach bardzo ciężko o takie możliwości, więc jak zatem zachowują się banki, jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny za zakup nieruchomości, która ma wpisaną hipotekę przymusową? Część banków w dalszym ciągu nie podejmuje się kredytowania takiej nieruchomości ze względu na zbyt duże ryzyko. Są jednak banki, które godzą się na takie rozwiązanie, jak np. bank Pekao S.A (kiedyś również Eurobank). Oczywiście przy takim procesie banki zastrzegają sobie, iż każdą decyzję, co do przyznania kredytu hipotecznego będą rozpatrywały w sposób indywidualny. Należy zwrócić uwagę, że wymagania, które musi spełnić kredytobiorca, jak i same szczegóły procesu udzielania kredytu będą różne dla poszczególnych instytucji. To, co jest wspólne we wszystkich bankach, to fakt, iż z pozyskanych z kredytu hipotecznego środków spłata całości zadłużenia będzie uregulowana w pierwszej kolejności. Oczywistym jest też, iż wartość mieszkania nie może być niższa od wysokości długu na nim, a hipoteka zabezpieczająca kredyt na zakup nieruchomości musi znajdować się na pierwszym miejscu w KW.
Jeżeli chodzi o drugi rodzaj hipoteki, czyli o hipotekę umowną, sprawa wygląda dużo prościej. Przede wszystkim wpis w Księdze Wieczystej takiej hipoteki jest dobrowolny i powstaje w wyniku umowy między nami a bankiem. Co więcej na chwilę obecną nie ma większego problemu ze sprzedażą nieruchomości, na której już jest hipoteka (kredyt lub pożyczka), gdyż większość banków takie transakcje kredytuje. Aby móc kupić mieszkanie, na którym jest ustanowiona hipoteka umowna potrzebne będzie spełniające wymagania zaświadczenie z banku, który ustanowił hipotekę. Takie zaświadczenie, czyli promessa może się różnić w zależności od tego, kiedy była ustanowiona hipoteka. W związku z tym rozgraniczamy dwie takie daty:
- hipoteka ustanowiona przed 20.02.2011 r. – bank wierzyciel dokona zwolnienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie ww. umowy kredytowej po dokonaniu całkowitej spłaty, rozliczeniu i zamknięciu rachunku kredytowego;
- hipoteka ustanowiona po 20.02.2011 r. – tak samo jak w pierwszym przypadku, bank wierzyciel dokona zwolnienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie ww. umowy kredytowej po dokonaniu całkowitej spłaty, rozliczeniu i zamknięciu rachunku kredytowego.
Ponadto:
- bank wierzyciel nie wykonał i nie wykona zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej ww. hipoteką inną wierzytelnością;
- bank wierzyciel nie wykonał i nie wykona dopisania innej wierzytelności do ustanowionej skutecznie hipoteki zabezpieczającej wierzytelności, której dotyczy ww. umowa kredytowa;
- bank wierzyciel nie wykonał i nie wykona podziału hipoteki zabezpieczającej ww. umowę kredytową przed upływem terminu jej wykreślenia lub ważności.
Jak wygląda proces ubiegania się o kredyt na zadłużoną nieruchomość?
Sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny będzie wyglądał standardowo i nie będzie odbiegał od wnioskowania o kredyt na zakup nieruchomości, na której nie ma hipoteki. A mianowicie będzie składał się z poniższych etapów:
- Zawarcie umowy przedwstępnej ze zbywcą nieruchomości (ze wskazaniem danych dotyczących nieruchomości, nr KW, warunków cenowych, danych zbywcy i kupującego, terminu wpłaty umówionej kwoty na rzecz zbywcy);
- Zgromadzenie dokumentów dochodowych (w zależności od źródła dochodu bank będzie wymagał innych dokumentów; w przypadku umowy o pracę będą to m.in. zaświadczenia od pracodawcy, potwierdzenia wpływu wynagrodzenia);
- Zgromadzenie dokumentów dotyczących nieruchomości – dokumenty będą różnić się co do przedmiotu kredytowania, tzn. inne będą jeżeli zabezpieczeniem będzie mieszkanie (wtedy wymagane będzie np. zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu w opłatach, o ile mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, inne w przypadku kredytowania zakupu, czy budowy domu – wypis i wyrys z rejestru gruntów, ostateczne pozwolenie na budowę, projekt budowlany i.in.); dodatkowo będzie trzeba przedstawić zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu który jest na nieruchomości – tzw. promessa.
- Podpisanie wniosków o kredyt;
- Wycena (albo zewnętrzna, albo zlecona przez bank);
- Podpisanie umowy kredytowej;
- Spełnienie warunków do uruchomienia kredytu (m.in. zawarcie polisy nieruchomości, notariusz, zaświadczenie z banku zbywcy – o ile mamy do czynienia z nieruchomością, na której już jest hipoteka).
Oprócz kwestii zweryfikowania KW pod względem wpisu hipotecznego warto zwrócić uwagę na zapis odnoszący się do służebności. Jest to również rodzaj ograniczenia, który decyduje o udzieleniu kredytu hipotecznego. Mamy do czynienia z kilkoma rodzajami służebności. Pierwszy rodzaj, tj. służebność osobista jest w tym przypadku nie do zaakceptowania (służebność osobista jest niezbywalna). Ponadto jak sama nazwa wskazuje tyczy się osoby, a nie przedmiotu. Jeżeli w KW mamy zapis o służebności osobistej, oznacza on, że do czasu śmierci (najczęściej) dana osoba ma prawo do mieszkania w nieruchomości. Bank zaakceptuje natomiast dwa pozostałe rodzaje służebności:
– gruntową (jest to np. prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość celem dojazdu do drogi. Służebność gruntowa może objawiać się też w prawie oparcia ściany budynku o budynek już istniejący, służebność parkowania pojazdu na cudzej posesji);
– przesyłu (w tym rodzaju służebności chodzi o linie przesyłowe przebiegające przez nieruchomość).
W związku z tym, że polityka kredytowa w Polsce nie jest łatwa i przyjemna warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, czyli nas. Jesteśmy w stanie przeprowadzić naszych klientów przez wszystkie etapy procesu hipotecznego, pomóc wyjaśnić zapisy w KW oraz pokierować do właściwego urzędu, aby zyskać stosowne zaświadczenia. Pomoc eksperta kredytowego jest nieoceniona, gdyż każdy klient niezwiązany z branżą finansową może pogubić się w zawiłościach prawnych i nabawić niemałego stresu przy wypełnianiu stosu dokumentów kredytowych. Warto również rozmawiać z ekspertem hipotecznym szczerze, gdyż mając prawdziwe i rzetelne informacje potrafi on już na samym początku ocenić, z czym klientom przyjdzie się borykać podczas procesowania wniosku.
