Rozważając wzięcie kredytu hipotecznego mamy do czynienia z różnymi kosztami z nim związanymi – oprocentowaniem, prowizją, ubezpieczeniem, a także marżą banku. Tak jak trzy pierwsze są powszechnie zrozumiałymi pojęciami, tak ostatnie z nich nie do końca. Czym zatem jest marża i od czego zależy jej wysokość?
Mówiąc najbardziej wprost – marżą przy kredycie hipotecznym jest rzeczywisty dochód banku za udzielone przez niego zobowiązanie. A co za tym idzie – analizując wysokość marży w poszczególnych bankach możemy porównać, ile dany bank zarobi na tym, jeżeli skorzystamy z jego oferty.
Bardzo ważną cechy marży jest fakt, iż stanowi ona składową oprocentowania kredytu hipotecznego. Drugą składową jest wysokość stopy procentowej WIBOR, który w zależności od banku liczony jest do okresu 3 lub 6 miesięcy i odpowiednio na dzień dzisiejszy wynosi 1,72% lub 1,79%. Zakładając, że marża wynosi 2,5%, stopa procentowa 1,72%, to oprocentowanie kredytu będzie ich sumą, a zatem wyniesie 4,22%. Obecnie, w ofertach banków, możemy znaleźć marżę od 1,3% do nawet około 4%. Różnica już na poziomie samej marży może generować znaczne różnice w koszcie odsetkowym zaciągniętego kredytu.
Zakładając kwotę kredytu hipotecznego na poziomie 200 000,00 zł oraz okres kredytowy 20 lat, koszt odsetkowy kredytu może się różnić w zależności do marży bankowej.
Tabela: różne marże banku a koszt odsetkowy
| Kwota kredytu | Okres kredytowania | Marża banku | Oprocentowanie kredytu (marża + WIBOR 3M) | Koszt odsetkowy |
| 200 000 | 240 m-ce | 1,50% | 3,22% | 71 524,03 zł |
| 200 000 | 240 m-ce | 1,80% | 3,52% | 78 874,11 zł |
| 200 000 | 240 m-ce | 2,00% | 3,72% | 83 837,42 zł |
| 200 000 | 240 m-ce | 2,50% | 4,22% | 96 465,11 zł |
Marża jest ustalana przez poszczególne banki indywidualnie, ale jest kilka uniwersalnych czynników, od których może ona zależeć. Zaliczają się do nich:
- cel kredytu – stawka marży jest inna dla pożyczki hipotecznej na cel dowolny oraz dla kredytu mieszkaniowego;
- LTV – jest to wskaźnik pokazujący nam stosunek wartości nieruchomości do wysokości zaciąganego kredytu. Im niższy wskaźnik LTV, tym niższa marża. Innymi słowy mówiąc – im więcej wkładu własnego posiadamy, tym dostaniemy niższą marżę.
- prowizja banku – tutaj należy zauważyć pewną prawidłowość między prowizją, a marżą, zazwyczaj bowiem, jeżeli jedna z tych wartości jest niższa, to druga wyższa, a co za tym idzie analizując koszty kredytu należy zwrócić uwagę na obie wartości, a nie sugerować się np. tylko niską prowizją.
- dodatkowe produkty banku – to nic innego jak sprzedaż wiązana, czyli cross-selling. Dołączając do kredytu hipotecznego dodatkowe, nieobligatoryjne ubezpieczenie, np. od utraty pracy obniża nam się marża banku. Jednak w tym przypadku również warto przeliczyć, co jest dla nas korzystniejsze, bo może okazać się, że wysokość marży jest nieznaczna w stosunku do wysokości ubezpieczenia.
- historia kredytowa klienta – jeżeli historia kredytowa jest pozytywna, czyli zobowiązania historyczne jak i bieżące obsługiwane są terminowo, to jesteśmy bardziej wiarygodni dla banku, który ponosi mniejsze ryzyko udzielając nam kredytu, a to wiąże się z możliwością negocjowania dla nas niższej marży.
Jak widać jest sporo czynników, od których zależy wysokość marży. Analizując powyższe możemy zauważyć, że na część z nich sami mamy wpływ, bo zarówno pozytywna historia kredytowa jak i gromadzenie wkładu własnego jest w naszym zasięgu. Warto jednak porównywać oferty kredytowe banków na podstawie właśnie tego parametru, ponieważ wpływa ono w sposób znaczący na wysokość odsetek w całym okresie kredytowym.
