Co warto wiedzieć o wkładzie własnym?

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Wkład własny to środki jakimi dysponuje kredytobiorca starający się o kredyt hipoteczny. Obecnie wymagany wkład własny to 20% wartości nieruchomości (wartości zabezpieczenia). Jednak przez niektóre bank akceptowany jest poziom 10% wkładu własnego, tutaj jednak jako dodatkowe zabezpieczenie stosowane jest ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego. Posiadanie większego wkładu własnego jest dla kredytobiorcy korzystniejsze. Wkład własny na poziomie 10% niestety niesie za sobą dodatkowe koszty, jak wspomniane wyżej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, wyższą  marżą a co za tym idzie wyższą ratę kredytu i związane z nim odsetki. Analizując budżet domowy, lepiej zastanowić się nad tym, czy nie byłoby korzystniej wstrzymać się z kredytem hipotecznym, do momentu uzbierania 20% wkładu lub zdobyć go w inny sposób np. pożyczyć od bliskich lub banku.

Wysokość wkładu własnego odpowiadające 20% procentom od wnioskowanej kwoty wynika z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Treść rekomendacji brzmi:

Z zastrzeżeniem Rekomendacji 10.4,w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wkład własny klienta w momencie udzielenia kredytu powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.

Czy wkład własny jest wymagany zawsze?

Wiele osób zadaje sobie pytanie czy można dostać kredyt bez wkładu własnego? Niestety nie! Wkład własny jest wymagany zawsze i na chwilę obecną nie ma możliwości zniesienia tego obowiązku. Jeżeli jakiś bank zgodziłby się w drodze odstępstwa – na udzielenie kredytu bez wkładu własnego – co zdarza się bardzo rzadko lub wcale – to trzeba liczyć się z tym , że klient zostanie obciążony dodatkową marżą i ubezpieczeniami, które w znaczący sposób podwyższą koszt takiego kredytu. W praktyce kredyt bez wkładu własnego okazuje się dużo droższy od tego z wkładem. Ponadto, opisana powyżej sytuacja nie znajduje potwierdzenia w ustawie o kredycie hipotecznym.

Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Wkładem własnym mogą być nie tylko środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych (rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe, lokaty terminowe), ale również:

  • wpłaty dokonane na poczet zakupu nieruchomości (potwierdzone w umowie przedwstępnej, potwierdzenie dokonania przelewu do dewelopera/zbywcy)
  • darowizna od rodziny.
  • poniesione koszty budowy na podstawie faktur, rachunków, itp.
  • wartość wykonanych robót budowlanych – udokumentowane rachunkami / fakturami
  • wartość zgromadzonych środków do budowy nieruchomości – udokumentowane rachunkami/fakturami lub ich wycena przez rzeczoznawcę
  • wartość działki na której ma zostać zrealizowana inwestycja
  • oszczędności w obligacjach lub bonach skarbowych
  • oszczędności w jednostkach uczestnictwa TFI
  • oszczędności w akcjach spółek giełdowych WIG 20
  • premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej w PKO BP lub Banku Spółdzielczym
  • posiadane nieruchomości, które stanowią wyłączną własność wnioskodawcy, pod warunkiem że klient deklaruje jej sprzedaż
  • środki uzyskane z programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego lub pożyczek bankowych (przy założeniu zdolności kredytowej).

Gromadząc wkład własny trzeba pamiętać o zmieniającej się polityce pieniężnej, możliwości podniesienia stóp procentowych, zaostrzeniu polityki kredytowej przez banki, wzroście cen nieruchomości i spowolnieniu gospodarczym.

Wszystkie te składowe pośrednio bądź bezpośrednio wpływają na wysokość wkładu własnego. Nie wszystko jesteśmy w stanie przewidzieć. Środki zgromadzone na wkład własny mogą okazać się niewystarczające, w sytuacji gdy rzeczoznawca wyceni naszą nieruchomość nieadekwatnie do naszych założeń.

Interesuje Ciebie kredyt hipoteczny?

Skontaktuj się z nami pod numerem: 512 227 833. Przygotujemy dla Ciebie najkorzystniejszą ofertę, przedstawimy kalkulacje kredytu i wymagania banków.

Jak zwiększyć wkład własny?

Jeżeli mielibyśmy wskazać 3 najbardziej popularne rozwiązania wśród klientów to wskazalibyśmy:

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – to rozwiązanie nadal wymaga od nas posiadania wkładu własnego ale nie na takim poziomie jak wymaga tego ustawa o kredycie hipotecznym, czyli 20%. Banki korzystające z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego akceptują wkład na poziomie 10%. Klienci w zamian zobowiązują się do wykupienia dodatkowego ubezpieczenia w banku. Banki takie ubezpieczenie mogą pobrać w całości „z góry” i doliczyć do kwoty kredytu, ale częściej korzystają z drugiego rozwiązania i podwyższają marże kredytu np. o 0,2%. Takie rozwiązanie powoduje, że do czasu kiedy nie spłacimy kapitału, który pozwoli uzyskać 20% wartości kupowanej nieruchomości, rata naszego kredytu będzie wyższa (co za tym idzie, wyższy będzie też jego koszt).
  • Darowizna od rodziny – wsparcie od najbliższych to jedno z rozwiązań, które mogą się okazać najtańszym sposobem uzyskania brakującego wkładu własnego. Jeżeli darowizna pochodzi od najbliższej rodziny tj. darczyńców z tzw. I grupy podatkowej (rodzice, dziadkowie) nie zapłacisz za nią podatku ale konieczne musisz zgłosić ją do Urzędu Skarbowego. W przypadku dalszej rodziny tj. II grupy podatkowej, wolna od podatku jest tylko kwota 7276 zł, a dla darczyńców z III grupy podatkowej (brak spokrewnienia, spowinowacenia) kwota wolna od podatku to zaledwie 4902 zł. Te środki, w zależności od grupy darczyńców mogą okazać się droższe niż pożyczka bankowa. Należy pamiętać, że zawsze trzeba zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego oraz że przekazanie środków powinno zostać potwierdzone pisemnie (umowa darowizny).
  • Dotychczasowe koszty poniesione w związku z planowaną inwestycją – to rozwiązanie zwykle dotyczy budowy domu ale możemy je również odnieść do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego lub mieszkania do remontu. W przypadku budowy domu, pierwszym elementem, który może być przyjęty jako wkład własny będzie działka. Jeżeli działka, którą kupiliśmy wcześniej, dostaliśmy w formie darowizny lub spadku jest naszą własnością to jej wartość stanowi wkład w całą inwestycję. Zwykle jest to wkład, który pokrywa wartość minimalnego wymaganego wkładu własnego. Jeżeli przygotowując się do inwestycji ponieśliśmy inne koszty np. koszt przyłącza energii, wody czy kanalizacji to również możemy traktować jako wkład własny. Idąc dalej tym tropem, jeżeli kupiliśmy pewne materiały do budowy domu np. cegła, drewno, drzwi, okna, panele, płytki itp., będą one stanowić wkład własny. Tutaj należy pamiętać, że bank może poprosić o faktury na podstawie który wyliczy wartość zakupionych materiałów.

Oprócz wkładu własnego konieczne jest posiadanie środków finansowych na pokrycie opłat związanych z notariuszem i Urzędem Skarbowym. W związku z tym trzeba skrupulatnie przeliczyć możliwości finansowe zanim podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości.